這篇文章肯定不是為了鼓吹房價(jià)上漲，畢竟這幾天好幾個(gè)部委都明確了“房住不炒”！而且全社會(huì)在面臨疫情大考，這種情況下，談買房不合時(shí)宜。

　　疫情中大部分人都會(huì)在內(nèi)心回味蝸牛和鼻涕蟲的故事，有個(gè)殼、有個(gè)好殼、有多個(gè)殼的重要性。當(dāng)然，這其實(shí)是廢話，因?yàn)檎l都知道買房的重要性，只是沒錢。

　　今天簡單的聊聊未來一段時(shí)間房價(jià)的走勢：

　　首先：必須明確一點(diǎn)，因?yàn)橐咔橛绊?，如果沒有任何政策的變化，房價(jià)肯定會(huì)大幅度下調(diào)。

　　從疫情看，本次累計(jì)確診很可能到10萬的數(shù)量級(jí)，全國經(jīng)濟(jì)休眠了一個(gè)月。這種情況下，保命第一，大部分人不會(huì)考慮大額消費(fèi)和投資。所以在疫情高位的時(shí)候，房地產(chǎn)市場能做的不多，除非真正的大折扣，否則購房者不可能回售樓處。

　　從1月下旬開始截止日前，大部分開發(fā)商的成交量相比往年春節(jié)期間的成交量暴跌90%。市場基本陷入冰點(diǎn)，大部分售樓處逐漸進(jìn)入封閉狀態(tài)。1月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，與開發(fā)商發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)并不代表市場真實(shí)實(shí)時(shí)情況，滯后市場真實(shí)表現(xiàn)。市場將在2-3月逐漸反應(yīng)出疫情影響。

　　好消息是，從疫情角度看，存量確診人數(shù)接近頂峰了，治愈數(shù)量在明顯增加，2月18日一天增加了1826例治愈患者。如果這個(gè)趨勢持續(xù)，那么市場到了3月份就有望逐漸恢復(fù)交易的可能性。

　　其次：但房地產(chǎn)短期看政策。中期看政策。長期還是看政策。當(dāng)下大部分房企最近的房地產(chǎn)營銷行為都是為了平穩(wěn)資本市場預(yù)期。將未來可能的銷售額通過樓花簽約轉(zhuǎn)移到2-3月。

　　市場的走勢如何歸根結(jié)底還是看政策，企業(yè)的主觀能動(dòng)性很難帶來真實(shí)的營銷結(jié)果，目前所有企業(yè)的辦法都是小訂金可退鎖定合約銷售額，高點(diǎn)位推薦費(fèi)疊加更名，希望獲得全民推薦客戶成交。

　　從營銷結(jié)果上看，這些措施都有效果，可以拉平資本市場需要的簽約額。但真正的市場復(fù)蘇一切都要等到疫情緩解了，這些措施才能對(duì)市場產(chǎn)生真正的影響。

　　第三：在以上兩點(diǎn)的基礎(chǔ)上，看看最近市場的變量！判斷市場的走勢，短期是肯定跌的，因?yàn)闆]有人想到買房。但如果疫情緩解了，那么很多政策措施就會(huì)影響到購房決策。短期看，大部分政策都是利好房地產(chǎn)的！

　　1：打折賣房的真相疫情影響下，各行各業(yè)都面臨生存難題，不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)，所以當(dāng)下市場需要先對(duì)寬松的政策，也需要企業(yè)自救，只有自救配合他救，企業(yè)才能度過難關(guān)。

　　目前看，個(gè)別企業(yè)的打折行為，只是營銷說法，實(shí)際是備案價(jià)格折扣，并非是前期銷售價(jià)格的折扣。而且并非所有項(xiàng)目都參加。對(duì)于市場的影響來說不大。整體看，按照公布的折扣，基本屬于個(gè)別項(xiàng)目有輕微的優(yōu)惠。

　　從市場趨勢看，房地產(chǎn)企業(yè)只能期待政策變化，對(duì)于房地產(chǎn)市場來說，過去過于嚴(yán)格的調(diào)控政策應(yīng)該有所調(diào)整，特別是針對(duì)首套房和改善的貸款政策。

　　整體看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈壓力在2月份不大，但相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率更高，如果疫情持續(xù)到3月份，那么的確可能出現(xiàn)部分企業(yè)的到期債務(wù)問題。但疫情影響下，房企選擇降價(jià)會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎。因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為吉芬商品，價(jià)格的下調(diào)很難換來太多的銷售。

　　2：房企拿地的積極性！

　　2020年疊加1月份，截止日期，北京合計(jì)土地出讓金595.88億，平均樓面價(jià)3.6萬刷新歷史最高紀(jì)錄。

9宗地塊其中7宗高溢價(jià)率成交。地塊樓面價(jià)均高于疫情前。一方面部分房企的資金鏈穩(wěn)固、另外一方面也體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)后市的看好。

　　全國看，疫情后拿地排名前列的企業(yè)都非私企。而從2020年來的城市賣地?cái)?shù)據(jù)看，基本都出現(xiàn)了正增長。

　　3：房地產(chǎn)的調(diào)控政策，寬松是趨勢：

　　短期看，昨天發(fā)布了救企業(yè)政策：階段性減免企業(yè)養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險(xiǎn)單位繳費(fèi)，以減輕疫情對(duì)企業(yè)特別是中小微企業(yè)的影響，使企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)后有個(gè)緩沖期。除湖北外各省份，從2月到6月可對(duì)中小微企業(yè)免征上述三項(xiàng)費(fèi)用，從2月到4月可對(duì)大型企業(yè)減半征收；湖北省從2月到6月可對(duì)各類參保企業(yè)實(shí)行免征。同時(shí)，6月底前，企業(yè)可申請(qǐng)緩繳住房公積金，在此期間對(duì)職工因受疫情影響未能正常還款的公積金貸款，不作逾期處理。實(shí)施上述政策，考慮了社保基金結(jié)余等情況，可確保養(yǎng)老金等各項(xiàng)社保待遇按時(shí)足額發(fā)放。另外一方面也對(duì)房地產(chǎn)政策的松綁增加了可能性：

　　1-2月份各地第三產(chǎn)業(yè)受到重創(chuàng)，而即使短期疫情緩解，對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)來說，恢復(fù)時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)要超過其他行業(yè)。

所以房地產(chǎn)行業(yè)的政策寬松是趨勢，在房住不炒的前提下，推動(dòng)改善置業(yè)的政策會(huì)大量出臺(tái)，本來預(yù)計(jì)的2020年小陽春依然會(huì)延后出現(xiàn)。穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的措施會(huì)比之前更頻繁，當(dāng)然前提都是看合適疫情能夠緩解。

　　整體看，2020年的房地產(chǎn)市場走勢現(xiàn)在預(yù)判意義不大，讓市場恢復(fù)信心很難，這不是簡單降價(jià)就能影響市場。一季度2019年房地產(chǎn)銷售額2.7萬億，占全年16萬億的17%左右，目前看，起碼要減少一半以上，而二季度也很難快速恢復(fù)到2019年的水平。這種情況下，如果房地產(chǎn)政策不快速的微調(diào)，市場很可能出現(xiàn)不可預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。所以相比現(xiàn)在政策救中小企業(yè)，未來一個(gè)月將是更關(guān)鍵的房地產(chǎn)資金鏈生死關(guān)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，自救再極端的政策也不為過。活著比什么都重要！穩(wěn)定軍心，穩(wěn)定資本市場。各地政府的政策應(yīng)該針對(duì)首套房、第二套房相對(duì)寬松，房地產(chǎn)政策救企是救不活企業(yè)的，只能平穩(wěn)救市！如果政策不出現(xiàn)寬松，預(yù)計(jì)到3月份很可能出現(xiàn)大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂！4：長租企業(yè)的騷操作在疫情的“試金石”下，租售權(quán)利之間的不平等凸顯，業(yè)主能回而租客不能回的事比比皆是，特別的幾家所謂的長租公寓企業(yè)，在疫情下，放大了平時(shí)的違規(guī)行為。

　　5：降息的預(yù)期！

　　明天2月20日是肯定會(huì)降息的，對(duì)于市場來說，10個(gè)基點(diǎn)，1年期甚至可能會(huì)降低的更多。

　　疫情影響下，降息趨勢明確，對(duì)于房地產(chǎn)市場來說，影響最大的政策是利率政策，但當(dāng)下最大的影響要素是疫情是否能緩解，降息的影響要低于沒有疫情影響的市場。

　　如果在疫情之前，降息肯定是房地產(chǎn)的特大利好，但現(xiàn)在看，疫情不緩解，房地產(chǎn)市場很難因?yàn)榻迪⒍霈F(xiàn)波動(dòng)。

　　一年期LPR主要是企業(yè)貸款成本，5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢，5年期LPR的降低，代表了房貸利率的下調(diào)也將成為趨勢。從目前趨勢看，預(yù)計(jì)2月20日降息有望10個(gè)點(diǎn)。

　　6：未來那些房子值得買(300785,股吧)？這次疫情好像照妖鏡，讓很多人回歸到家庭，也體驗(yàn)了有一個(gè)或者幾個(gè)窩的優(yōu)勢。當(dāng)然，這些前提都是努力工作，有穩(wěn)定的收入。

　　不同的城市表現(xiàn)、不同的物業(yè)企業(yè)的表現(xiàn)，這次都將成為未來一年房地產(chǎn)市場選擇購房的主要參考。

　　房住不炒肯定是趨勢，不用擔(dān)憂房價(jià)會(huì)再暴漲。特別是疫情下，部分開發(fā)商肯定會(huì)選擇降價(jià)。這其實(shí)是一個(gè)機(jī)會(huì)。

　　歸根結(jié)底，在政策預(yù)期，房地產(chǎn)企業(yè)積極搶地，降息趨勢下，你還敢相信房價(jià)會(huì)大跌嗎？疫情期間保護(hù)好自己不要隨便投資，疫情后如果夠得著選一套合適自己的房子。

 本文轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)：“大偉看樓市”